Aspectos como la movilidad laboral, el crecimiento de arriendos y una nueva forma de entender la inversión inmobiliaria están transformando las decisiones de compra de viviendas. Desde EXP Realty Chile señalan que esta tendencia está siendo impulsada por gente que ya acumuló un nivel de valorización clave en su vivienda.
En el mercado inmobiliario se han observado algunos cambios, por ejemplo, en la forma de entender la vivienda. Antes, comprar una casa significaba una decisión prácticamente definitiva.
Actualmente, muchas personas entienden que la propiedad también es un activo que puede administrarse estratégicamente según la etapa de vida, el mercado y los objetivos financieros.
Desde la industria inmobiliaria sostienen que uno de los factores que explican este fenómeno es la movilidad, ya que las nuevas generaciones cambian constantemente de ciudad o de trabajo, por lo que no siempre quieren permanecer durante décadas en una misma vivienda.
“Existe un mayor acceso a información financiera e inmobiliaria. Las personas pueden comparar precios, arriendos, tasas, demandas y oportunidades en diferentes comunas o regiones. Eso les permite evaluar alternativas como vender una vivienda familiar de alto valor, comprar una propiedad más eficiente y destinar la diferencia a una o más inversiones”, comentó Pablo Quappe, director de crecimiento de EXP Realty Chile.
Otro elemento es el crecimiento del mercado de arriendo; según datos del Censo 2024, alrededor del 26,2% de los chilenos vive en propiedades arrendadas, lo que muestra la relevancia que ha adquirido este mercado.
Sin embargo, el especialista descartó que exista una tendencia masiva a abandonar la propiedad. Más bien, lo que existe es una visión más flexible; las personas ya no necesariamente buscan tener la propiedad más grande, sino la estructura patrimonial que mejor responda a sus objetivos.
Este cambio está siendo impulsado principalmente por profesionales jóvenes, parejas sin hijos o con familias pequeñas, emprendedores y propietarios que ya acumularon una importante valorización en su vivienda.
Según afirmó el director de crecimiento de EXP Realty Chile, también se observan personas de entre 35 y 50 años que compraron sus hogares hace varios años, cuentan con un activo valorizado y comienzan a preguntarse si ese capital podría administrarse de manera más eficiente.
“Sus objetivos son diversos; algunos venden para reducir deudas, disminuir el dividendo o liberar liquidez. Otros buscan comprar una propiedad más pequeña para vivir y otra para generar renta; también hay quienes venden una vivienda ubicada en un sector consolidado y redistribuyen el capital en propiedades con tickets de entrada más bajos y una mayor demanda de arriendo”, sostuvo Quappe.
En el caso de las generaciones más jóvenes, existe una mayor disposición a arrendar la vivienda en la que viven, siempre que pueden ser propietarios de un activo ubicado en una zona con mayor rentabilidad.
Es decir, separan la decisión de dónde vivir de la elección de dónde invertir; según Quappe, lo importante es entender que esta estrategia no debe aplicarse como una moda, sino como un objetivo concreto.
¿Qué aspectos financieros e inmobiliarios se deben evaluar antes de vender una propiedad?
El primer paso es calcular cuánto capital líquido quedaría realmente después de la venta. Según comentó el experto, al precio de venta se deben descontar el saldo del crédito hipotecario, las comisiones, los gastos legales, eventuales impuestos, reparaciones y otros costos de la operación.
En segundo lugar, se debe definir el objetivo de la nueva inversión; no es lo mismo comprar para obtener flujo mensual por arriendo que comprar buscando valorización de largo plazo. La ubicación, el tipo de propiedad y el financiamiento pueden ser diferentes en cada caso.
“También es indispensable calcular la rentabilidad neta y no solamente el ingreso bruto por arriendo. Se deben considerar vacancia, gastos comunes que eventualmente asuma el propietario, contribuciones, seguros, administración, mantenciones y reparaciones”, señaló el director de crecimiento de EXP Realty Chile.
Desde el punto de vista inmobiliario, Quappe comentó que es necesario analizar la demanda efectiva del sector; quiénes arriendan, cuánto pueden pagar, cuánto tiempo permanecen y cuántas propiedades similares están disponibles.
Además, la persona debe evaluar su tolerancia al riesgo y su capacidad de administrar más de una propiedad. El especialista señaló que tener dos domicilios no siempre implica una mejor situación patrimonial automáticamente, si ambos mantienen altos niveles de deuda, baja ocupación o costos elevados.
La mejor estrategia no es necesariamente acumular más propiedades, sino construir una cartera que sea sostenible, líquida y coherente con los objetivos financieros de la persona.
Finalmente, el experto indicó que existen algunas ventajas, como la posibilidad de liberar capital concentrado en una sola propiedad y distribuirlo en activos con distintos niveles de renta, ubicación o potencial de valorización.
También permite una mejor adaptación a los cambios familiares; una pareja cuyos hijos ya no viven en el hogar podría vender una casa grande, adquirir una propiedad más eficiente y destinar parte del capital a una inversión que genere ingresos mensuales. Otra ventaja es la posibilidad de separar el lugar donde una persona desea vivir del sitio donde es más conveniente invertir.
Los riesgos aparecen cuando la decisión se toma basándose únicamente en expectativas de rentabilidad o plusvalía. El mercado inmobiliario tiene ciclos, los arriendos pueden quedar vacantes, las propiedades requieren mantenimiento y el financiamiento puede representar una carga relevante.
Asimismo, existe el riesgo de vender un activo de buena calidad para comprar varias propiedades de menor estatus, con problemas de ubicación, exceso de oferta o altos gastos comunes. Por eso, según indicó el especialista, en el contexto chileno actual la palabra clave es selectividad.
Existen oportunidades, pero no toda propiedad es una buena inversión. Se debe analizar la rentabilidad neta, la liquidez, la deuda y la demanda real del sector; vender para reinvertir puede ser una estrategia muy positiva, siempre que responda a un análisis financiero y no únicamente a expectativas de rentabilidad.
